赖勇 巴中观察 谭裕骑

近日，四川省南江法院成功化解了一起因农村宅基地及房屋买卖引发的纠纷，为农村宅基地交易敲响了警钟。据悉，原告尹某、吴某为更换宅基地及在农村建房，与蒲某乙私下签订协议，以2万元的价格购买了蒲某乙从亲戚蒲某甲处受让的宅基地及房屋。然而，协议签订后，尹某在清理房屋时不慎引发火灾，导致房屋损毁。随后，尹某以“协议违法无法过户”为由提起诉讼，要求确认合同无效并退还购房款。

那么，这份私下签订的协议是否有效呢？法院认为，根据《土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地。在本案中，尹某与吴某原本已经拥有一处宅基地及房屋，他们的私下购买行为显然违反了“一户一宅”的强制性规定，因此该协议自始无效。

关于责任划分，原告已支付房款并实际使用房屋，但由于协议违法而无法办理过户手续；被告虽然有配合过户的意愿，可合同因违法已然无效。最终，在法院的调解下，双方达成和解，被告将购房款退还给原告，原告则对房屋损毁部分予以赔偿。

法院表示，这起纠纷也提醒人们农村宅基地交易存在诸多风险。从违法风险来看，私下转让宅基地可能因为交易主体资格不符而导致合同无效；从维权成本来讲，一旦产生纠纷，买方很可能面临“钱房两空”的困境。

法官也对此进行了释法：《中华人民共和国土地管理法》第九条第二款规定，“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”第十一条规定，“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理……”第六十二条规定，“农村村民一户只能拥有一处宅基地……农村村民住宅用地，由乡(镇)人民政府审核批准……”由此可见，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的集体经济组织身份紧密相连，非本集体经济组织成员无权取得。

宅基地关乎农民的切身利益，其交易必须合法合规。广大群众切莫因贪图便宜或碍于人情关系，签订“空头协议”，否则最终可能得不偿失。