10月23日清晨，在通江县壁州街道华府首座小区，随着电梯门开合的“叮咚”声，业主何全丰拎着菜篮走进单元门，轿厢平稳上行。“现在住得舒心，再也不用愁了！”谈起小区变化，何全丰感慨不已。
楼道里干干净净，窗外的绿化带刚修剪过，车辆在划定的车位里停得整整齐齐。这份寻常的舒心环境，在这个小区曾是一种奢望。就在几个月前，这里的电梯停摆、垃圾成堆、公共照明熄灭，400多户居民守着新房子却过着“不敢坐电梯、垃圾靠自己扫、环境乱糟糟”的揪心日子。
从无业主自治组织、无物业服务企业、无管理主体的“三无”困境到“有组织、有管理、有服务”的“三有安居”，华府首座小区的蝶变，藏在每一句朴素的评价里，也藏在“三无小区”治理从“应急兜底”到“长效规范”的每一步探索里。
“三无小区”治理难
应急兜底保民生
华府首座小区总规划建筑面积约14万平方米，住宅888套，目前交房600余套、常住460余户。因项目开发企业逾期交房，无前期物业愿意接手，小区长期处于无业主自治组织、无物业服务企业、无管理主体的“三无”困境，基础服务仅靠开发企业临时兜底。
2026年2月，开发企业长期拖欠公共电费，小区电梯、二次供水、公共照明等配套设施全面停运。
入住多年的业主范泽香记得那些日子：“原来经常停电，电梯环境很差，我都不敢坐。”业主杜小亚2019年入住时电梯未开通，装修材料都靠“背篼”往上背。更让她头疼的是垃圾清运难题——楼下没有垃圾投放点，得走到小区外面去丢，有人嫌麻烦就随意丢在楼下，下雨天臭得很。
“不敢坐电梯、垃圾靠业主自己扫”，是当时居民生活的真实写照。
针对该小区民生难题和长期治理缺位问题，通江县住建局、壁州街道办事处和城郊社区通过多方联动、精准施策，第一时间对接供电部门，快速恢复公共区域供电，电梯运行、二次供水、公共照明全面恢复，切实解决群众最紧迫的生活难题。
“先应急、后长效，先兜底、再规范”——这是华府首座小区治理破题的第一招。
物管委“临危受命”
治理有了主心骨
应急只能救急，长效治理需要主体。由于小区入住率低，参加业主大会和参与表决的业主未达法定比例，不具备成立业主委员会条件。壁州街道依法依规启动物业管理委员会组建程序。
“之前两次成立业委会，都没成功。”壁州街道城郊社区党总支书记赵小东坦言，“这里曾是‘问题楼盘’，大家意见不统一，我们下了不少功夫。最终依据《巴中市物业管理委员会组建运行实施办法(试行)》，成立了华府首座小区首届物业管理委员会。”
华府首座小区物管委副主任苟林介绍，物管委成员由社区牵头，通过自荐、推荐方式组成，包括派出所、街道办、社区网格员、业主方代表，主要是开展引进物业、监督服务质量、协助物业公司工作。首届物管委成立，临时代行小区业主委员会职责，补齐了小区治理主体空白。
物管委成立后，首件大事便是广泛征集业主意见，严格按程序公开招标，择优选聘优质物业服务企业入驻接管，推动小区物业服务步入规范化、专业化轨道。
“入场时，一团乱，里里外外换了监控，协调处理了很多问题。”华府首座小区物业公司总经理谢际介绍。
效果写在居民的日子里。业主何全丰刚入住，孩子常年在外务工，物业工作人员主动入户排查水电气安全隐患，“有次家里跳闸，联系物业后马上处理，确实住起很安心！”何全丰分享了现在的居住感受。
向“优”而行
从“有人管”到“管得好”
城郊社区居民委员会副主任向莉细数硬件改变：“内部铺设油路、清洗二次供水箱、定期维保电梯、绿化环境改善……这些是实实在在看得到的，但其实这背后业主们的意识转变更可贵。”
物管委成立后，面临的矛盾并不少。内部是业主与开发商的遗留问题，外部是公区照明设施偏少、弱电井存在安全隐患、部分墙面未刮白……一桩桩遗留问题在物管委推动下逐步处置。
专业物业入驻后，公共设施维护、环境卫生、安保秩序、日常运营管理全面规范。住建部门全程跟进指导，常态化开展监督检查，倒逼服务提质升级；社区常态化宣传物业政策、权责义务，引导业主树立“付费享服务”的自治意识。业主主动足额缴纳物业费，保障物业企业正常运转，构建起物业规范服务、业主主动配合的良性共治格局。
规范化的物业服务和透明化的自治管理，有效疏导化解了长期积累的物业矛盾，大幅提升了居民的获得感、幸福感、安全感。79岁的业主张家告看到公共区域脏乱差，曾自己买扫帚放在楼道天天打扫。“后面物业公司安排了专人保洁，卫生改善了，环境舒适了，心结去掉了，我就带头交了物业费。”张家告谈起小区的大变化。
苟林透露，下一步小区将增设健身设施、营造小区文化氛围，拉近与业主们的心理距离。
从“三无失管”到“有组织、有管理、有服务”的“三有”小区，华府首座小区的蝶变，为县域三无失管小区、暂不具备业委会成立条件的小区，提供了一条可复制、可推广的路径：街道牵头统筹、住建业务指导、物管委履职、专业化服务，先保民生再补短板，以市场化选聘完善服务体系，以透明化自治疏导积累矛盾。
正如向莉所说，硬件改变看得见，而业主意识的转变，才是这个小区善治的底气。从“不敢坐电梯”到“有求必应”，通江华府首座小区居民的获得感，写在这一句句朴素的评价里。
巴中融媒记者 郭思婷 张维
